De eigen woning

Een woning is doorgaans de grootste aankoop in een mensenleven. Er moet een lening worden afgesloten om dit te kunnen financieren. De woning dient als onderpand bij een hypotheek. Bij een consumptief krediet is er meestal geen sprake van een onderpand zoals bij een hypothecaire lening. De hypotheekadviseur inventariseert de wensen en geeft advies.

Hypothecaire lening

Afhankelijk van de waarde van de woning en de financiële situatie van de aanvrager kan een hypotheek verstrekt worden.

Waarde woning – Op basis van een taxatierapport wordt de waarde van de woning bepaald.

Marktwaarde = vrijeverkoopwaarde = Leeg opgeleverd in huidige staat en vrij van verhuur. Dit zou de woning moeten opleveren in het normale handelsverkeer.

Executiewaarde = De opbrengst bij gedwongen verkoop op een publieke veiling. De opbrengst ligt tussen de 80%-90% van de marktwaarde. De

Herbouwwaarde = Als de woning is vernietigd (bijv. brand) dan is de herbouwwaarde de geschatte waarde van de bouwkosten. Dit is exclusief grond. De herbouwwaarde is relevant voor de opstalverzekering.

Financiële situatie – De kredietwaardigheid van de geldlener moet vastgesteld worden (inkomen en lopende financiële verplichtingen). Op basis van documenten moet dit aangetoond worden.

Inkomen: Op basis van de woonquotes wordt berekend hoe hoog de hypotheek mag zijn. Dit mag niet meer zijn dan een bepaald percentage van het bruto-inkomen rekening houden met de hypotheekrente. Het bedrag wat beschikbaar is voor financieren noemt men maximale financieringslast. Maximale financieringslast = woonquote x inkomen.

Lopende financiële verplichtingen: De woonquote moet rekening gehouden worden met vaste lasten. Financieringslasten worden in mindering gebracht op de maximale financieringslast. Alimentatie wordt in minder gebracht op het inkomen, voordat met het inkomen (en de woonquote) gerekend mag worden.

BKR = Bureau Krediet Registratie – Op basis van controle bij het BKR stelt de hypotheekverstrekker vast hoe het betalingsgedrag is geweest van de aanvrager. Hypotheken met eigen woning als doel staan niet geregistreerd bij het BKR. Dit gebeurt pas als er een betalingsachterstand is van 120 dagen.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) regelt de NHG. De NHG geeft garantie aan de kredietverstrekker dat het geld wordt terugbetaald als de geldnemer de financiële verplichtingen niet kan nakomen. Deze garantie zorgt voor een lagere rente (ongeveer 1%) voor de geldnemer. De NHG kost 1% van de hoofdsom van de hypotheek. Vanaf 2020 kun je maximaal 100% financieren en ook NHG verkrijgen is € 310.000,-.

Offerte

Op basis van de (bovenstaande) gegevens kan er een offerte worden verstrekt. In de offerte staat opgenomen: looptijd lening, rentevergoeding, bijkomende kosten, wijze van aflossen.

Vanwege het provisieverbod per 1 januari 2013 betaalt de geldlener de advieskosten direct aan de Wft hypothecaire kredietadviseur (dit kan de geldlener zelf afspreken met de adviseur). Er wordt daarom ook geen provisie meer gerekend (en vermeld in de offerte).

Aflossingsvorm

De akte van lening is een leningsovereenkomst waarin bedrag en looptijd, rente en rentevaste periode en de aflossingsvorm is opgenomen.

Bedrag en looptijd – Het van tevoren afgesproken bedrag en de looptijd zijn in de akte van lening opgenomen. Meestal is de looptijd van een hypotheek 30 jaar.

Rente en rentevast periode – De geldlener kan kiezen hoelang de rente vast moet staan. 30 jaar kan maar is niet verplicht. 1, 5, 10, 15 of 20 jaar zijn mogelijk. Hoe langer de rente vast staat des te hoger de rente is. Er kan ook gekozen worden voor een variabele rente, waardoor deze continue wijzigt op basis van de rentestanden (financiële markten).

Afhankelijk van de financiële positie kan een geldlener kiezen welke periode de rente vast moet staan. Het kan zijn dat zekerheid belangrijk is, waardoor een langere rentevast periode moet worden gekozen.

Aflossingsvorm – De hypotheekverstrekkers hebben vele mogelijke aflossingsvormen ontwikkeld in de loop der jaren. Vanaf 2013 is het fiscaal alleen nog maar toegestaan om een hypotheek te nemen waarop wordt afgelost middels lineair of annuïteit (periodieke aflossingen). De volgende vormen komen voor:

Periodiek tijdens de looptijd:

Lineair = De lening wordt in stappen afgelost. Het maandbedrag wordt steeds lager, doordat de rentelast afneemt in verband met aflossingen. Het aandeel aflossingen blijven over de volledige looptijd gelijk. Meestal is de termijnbetaling per maand.

Annuïteit = Het maandelijkse bedrag is over de gehele looptijd gelijk. Hierdoor is in het begin van de looptijd het rente aandeel groter en wordt kleiner naarmate de looptijd verstrekt (de schuld wordt immers lager door aflossingen). Het aandeel aflossingen wordt steeds groter. Aflossing ineens aan het einde van de looptijd:

Levenhypotheek = Opbouw van vermogen met een levensverzekering waarmee aan het eind van de looptijd de hypotheek wordt afgelost. Vaak is er sprake van een gemengde verzekering waardoor ook overlijden tijdens de looptijd is verzekerd. Er wordt gerekend met een rekenrente van 3%, waardoor positieve of negatieve behaald kunnen worden. Het risico bestaat dus dat aan het eind van de loopt de geldlener onvoldoende vermogen heeft opgebouwd om de hypotheek af te lossen. Vanaf 2013 is dit niet meer toegestaan. Daarvoor met een kapitaalverzekering eigen woning (KEW).

Spaarhypotheek = Lijkt op de levenhypotheek. De spaarrente is gelijk aan de hypotheekrente, zodat van tevoren bekend is hoeveel er gespaard moet worden om aan het eind van de looptijd de hypotheek af te lossen. Op basis van KEW of spaarrekening eigen woning (SEW) kon dit product voor 2013 worden afgesloten. KEW meestal op basis van een gemengde verzekering. SEW op basis van een spaarrekening met een verzekering voor overlijden.

Beleggingshypotheek = De maandtermijnen worden belegd, waardoor het eindresultaat onzeker is. Als er sprake is van een effectenrekening waar effecten worden aan- en verkocht wordt dit effectenhypotheek genoemd.

Een andere variant van een beleggingshypotheek is een kapitaalverzekering waar binnen belegd wordt.

Met KEW is meestal sprake van een gemengde verzekering. Met Beleggingsrecht eigen woning (BEW) kan het overlijden apart verzekerd worden.

Aflossingsvrije hypotheek

Er wordt tijdens de looptijd niet afgelost. In theorie wel tijdens of na de looptijd van de hypotheek. Denk bijvoorbeeld aan opbrengst bij verkoop woning na overlijden of verhuizen. Deze variant bespaart op de maandelijkse last, omdat er geen aflossingen of spaardelen van toepassing zijn. Deze variant was goed toepasbaar met stijgende huizenprijzen, zodat na verloop van tijd toch vermogen wordt opgebouwd (verkoopprijs moet dan hoger zijn dan het hypotheekbedrag).